Долгострои в Украине - это история о потерянных средства граждан и государства, на благоприятную окружающую среду для схем и коррупции и, наконец, о искаженные лица городов. Есть ли у государства рецепт лечения запущенной болезни?

В Украине начале 2015 года насчитывалось 4 тыс жилых объектов незавершенного строительства. Немало среди них и долгостроев.

Долгострои в Украине - это история о потерянных средства граждан и государства, на благоприятную окружающую среду для схем, злоупотреблений и коррупции и, наконец, о искаженные лица населенных пунктов, а иногда и опасность для их жителей.

Почему не существует механизмов для решения проблемы? Как инвесторам бороться за свои права и средства?

Эти вопросы годами остаются без ответа.

Десять лет назад покупка квартиры в новостройке "Три богатыря" по ул. Борщаговской, 182 В казалась удачной инвестицией. Застройщик обещал создать жилой комплекс с развитой инфраструктурой в привлекательном районе.
Сейчас строительство "трех свечей" возле Индустриального моста является одной из самых резонансных историй о долгострои, жертвами которой стали десятки людей. .
Проект "Три богатыря" начали воплощать в жизнь в 2005 году. Заказчиком и застройщиком жилого комплекса была компания "Киевреконструкция". Инвестирование в строительство осуществлялось через Фонд финансирования строительства - ФФС, управляющим которого был выбран Захидинкомбанк. .
ФФС считался одним из самых прозрачных и безопасных механизмов инвестирования на рынке первичной недвижимости, поэтому желающие купить квадратные метры в "Трех богатырях" без колебаний вносили 100% стоимости квартир даже на первых этапах строительства. .
Введение комплекса в эксплуатацию было запланировано на первый квартал 2008 года. Однако в том же году Хозяйственный суд Киева возбудил дело о банкротстве "Киевреконструкция". Инициатором процедуру банкротства неизвестная фирма "Престиж-трейд", а поводом стала задолженность застройщика - 9600000 грн. .
Впрочем, суд не признал "Киевреконструкция" банкротом. Прокуратура квалифицировала действия "Престиж-трейда" как попытку рейдерского захвата. .
Следующим вызовом для инвесторов "Трех богатырей" стала нехватка аккумулированных в фонде финансирования средств. 190 млн грн оказалось недостаточно для достройки объекта, хотя по заключению комплексной государственной экспертизы от 8 ноября 2005 стоимость оценивалась лишь 173 миллионами. .
С 2008 года строительство "Трех богатырей" был поставлен на паузу. Еще одной неприятной новостью для инвесторов стала новость о введении временной администрации в Захидинкомбанка в начале 2009 года. .
В 2009 году для координации усилий по достройке ЖК был создан обслуживающего кооператив ЖСК "Наш дом". Его руководство начало собирать средства с инвесторов. В течение 2009-2013 годов инвесторы передали правлению ЖСК 8 млн грн, однако "богатыри» не были сданы в эксплуатацию, и ЖК закрепил за собой статус долгостроя. .
В этой истории отдельного внимания заслуживает появление кооператива. Ряд инвесторов убеждена, что его руководство просто ввело людей в заблуждение. .
"Нам неизвестно, велись на объекте работы после 2009 года. Мы даже не знаем точное количество инвесторов и какие суммы они внесли. Руководство кооператива игнорирует наши требования о предоставлении документов. Более того, кооператив за собранные у людей средства покупал непроданные квартиры в ЖК сих пор не разъяснил механизм, как будут распределяться квадратные метры между инвесторами ", - рассказывает инвестор ЖК. .
Между Киевская городская администрация в 2012 году передала в собственность жилищно-строительного кооператива землю, на которой построен комплекс. .
"Это удивительно, ведь кооператив создавался с нарушениями. Не было подписей всех инвесторов, не было собрания, на котором решался бы вопрос размера паевых взносов, являются неотъемлемыми составляющими любого кооператива", - отмечает собеседник. .
По словам инвесторов, руководство ОК прибегали даже к обману и угроз. .
"18 июня 2015 нам сообщили, что за строительство ЖК возьмется компания" Аэробуд ". Это нас устраивало, ведь она имеет определенную строительную историю. Однако впоследствии оказалось, что на самом деле договор подписан с неизвестной фирмой" Техносила "..
Руководство кооператива грозит повторной продажей наших квартир, если мы не заключим соглашения с ОК ЖСК "Наш дом" в предложенной им форме. Однако там не определена окончательная цена квадратного метра, и нет информации о ЖСК как сторону договора ", - рассказали владельцы квадратных метров в" Трех богатырях "..
По словам инвесторов, диалог со столичной властью не дал результатов. "Осенью 2014 года была создана рабочая группа по нашему ЖК, однако по итогам четырех заседаний не было предложено никаких конкретных решений", - сказали они. .
Инвесторы стали жертвами своего кооператива, руководство которого игнорирует их запросы и препятствует достройке объекта. Есть у инвесторов и другие важные вопросы: объединение в общественную организацию, поиск нового застройщика и нового управляющего Фонда финансирования строительства, ведь Захидинкомбанк находится в состоянии ликвидации. .

Образцом совершенной аферы история долгостроя "Приозерный". Несмотря на значительные инвестиции граждан, государственных структур и участие в государственной программе, жилой комплекс до сих пор не сдан в эксплуатацию. .
Возведение дома на 440 квартир по ул. Здолбуновской началось в 2005 году. Заказчиком строительства было ГП "Киевский государственный завод" Буревестник ", застройщиком - компания" Градострой ", которая после завершения работ должна была передать госпредприятию 26 квартир в жилом комплексе..
Среди желающих получить квартиры в "Приозерном" оказалось немало других государственных учреждений, в частности, секретариат Кабмина, ФГИ, НБУ, "Укрзализныця", КГГА. Кроме того, 21 квартира была приобретена для военнослужащих внешней разведки СБУ. Всего государственные учреждения передали застройщику почти 36 млн грн. .
"Имея смета проекта только на 137 млн ​​грн, в 2007 году застройщик получил 150 млн. При этом деньги не всегда использовались по назначению. Так, 13 млн грн" Градострой "вывел на свои связаны предприятия, 4200000 грн передал по договору обслуживания недостроенного ЖК обществу "Градострой-сервис", а 4500000 грн - завода "Буревестник" вместо квартир ", - рассказывает один из инвесторов. .
Строительство ЖК остановилось еще до кризиса 2008 года. Оживила "Приозерный" вторая волна инвесторов, которая появилась благодаря включению объекта в программу доступного жилья. По этой программе из госбюджета выделялась помощь в размере 30% стоимости квартиры, а 70% обязывались уплатить будущие владельцы. .
Из госбюджета на строительство "Приозерного" было направлено около 7 млн ​​грн, поступили и средства физических лиц. Впрочем, этих денег тоже оказалось недостаточно, и строительство жилого комплекса вновь поставили на паузу. .
По словам инвесторов "Приозерного", несмотря на миллионы гривен из госбюджета, инвестированные в строительство, государство совершенно не контролировала этот процесс и не требовала от застройщика выполнения своих обязательств. .
"Кабмин и Служба внешней разведки в 2007 году еще принимали акты передачи квартир. В 2010 году Кабмин подал в суд на" Градострой ", но проиграл. Вряд ли у Кабмина плохие юристы. Похоже, эти действия были формальными", - говорит один из инвесторов . .
Зато, добавляет собеседник, со стороны Минрегионстроя поступало предложение создать на базе объекта строительно-жилищный кооператив, хотя инвесторами являются государственные структуры, которые не могут быть членами кооператива. .
"Когда в феврале 2013 года достройка только жилой части дома - без трех" коммерческих "этажей и паркинга - оценивалась 40 млн грн, все заседания рабочей группы при министерстве в том году почему-то проходили под названием" о введении дома в эксплуатацию ", - продолжает инвестор ЖК..
Однако ни в 2013 году, ни в 2014 году владельцам квадратных метров не суждено заселиться в новое жилье. В 2014 году инвесторы даже инициировали переговоры по достройке ЖК с компанией "Укрбуд". Однако переговоры завершились ничем, так как на объекте неожиданно появился новый застройщик. .
Достраивать "Приозерный" взялась недавно созданная компания "Интерпремиал" с уставным капиталом всего 10 тыс грн, которую связывают со скандальным застройщиком Анатолием Войцеховским. Компания начала переоборудовать под квартиры нежилые помещения и продавать их по сравнительно невысоким ценам. .
Итак, покупать "квадраты" в долгострое начала уже третья волна инвесторов. "Квартиру в ЖК" Приозерный "я приобрела в феврале 2015 года. Компания продавала жилье по цене 14 тыс грн за кв м. Тогда периодом ввода в эксплуатацию назвивалы третий квартал 2015 года", - рассказывает одна из инвесторов ЖК. .
Кроме "Приозерный", "Интерпремиал" взялась достраивать к основной части ЖК трехэтажное здание и копать котлован для нового девятиэтажного дома во дворе комплекса без соответствующих разрешительных документов. .
Впрочем, сейчас строительство ЖК "Приозерный" полностью остановлено. Последнее заседание рабочей группы по этому объекту состоялся 15 мая 2015 года. С тех пор инвесторы пытаются достучаться до власти путем проведения митингов. .

Нетипичной история жилого комплекса "Жемчужина Нивок", ул. Щербакова. Хотя дом был сдан в эксплуатацию несколько лет назад, в нем до сих пор никто не живет.
Строительство комплекса на 412 квартир в 2007 году начало частное предприятие "под ключ", созданное собственником малоизвестной компании "Энергия" Андреем Конашковим.
Заказчиками стали Управления государственной охраны (владелец земельного участка) и КП "Житомирстройзаказчик" - ЖБЗ, с которым УГО подписан договор о совместной деятельности. Доверенности на выполнение обязательств заказчика передали ЧП "Под ключ".
Инвестором была даже иностранное государство. Строительство велось с участием программы министерства природы Германии "Энергоэффективная застройка". Объект позиционировался как первый многоквартирный энергоэффективный дом с солнечными батареями, которые должны были обеспечить около 50% потребности в электроэнергии и тепле.
Для возведения объекта создали фонд финансирования. Однако, по данным ОО "Наш дом Щербакова, 52", застройщик организовал продажу квартир таким образом, что только половина средств шла через ФФС. Кроме того, по данным организации, основатель покупал квартиры по себестоимости, а продавал - по рыночной цене.
Во время кризиса 2008 года "Жемчужина Нивок" как объект с высокой степенью готовности получил дополнительное финансирование из государственного бюджета.
"В 2010 году Минфин перечислил Артем-банка средства для покупки жилья в нашем доме для своих работников", - уточняет инвестор комплекса. Кроме того, к строительству привлекались различные подрядные организации в обмен на квартиры.
Впрочем, этих денег не хватало ни на достройку "жемчужины", ни на расчеты с подрядными организациями. Тогда основатель строительства создал новую компанию - ООО "Под ключ" - и передал ей функции генорганизации. Предприятие и формальные заказчики подписали акт ввода в эксплуатацию непригодного для проживания дома.
В то же время малоизвестная компания инициировала банкротство ЧП "Под ключ", а "Энергия" Конашкова - банкротство КП "Житомирстройзаказчик", вероятно, пытаясь уйти от ответственности. Кроме того, с баланса этих предприятий начали выводиться нежилые площади. Строительство "Жемчужины Нивок" замерло.
Переломным для инвесторов стал 2012 год. Тогда ЧП "Под ключ" погрязло в судах, а застройщик, объяснив это попыткой рейдерского захвата, предложил владельцам оформить права собственности на квартиры.
Инвесторы подписали акты приема-передачи непригодных для заселения квартир, позже подтвердил апелляционный суд. К тому же, от инвесторов скрыли изменения в договоре о совместной деятельности. Вместо ЖБЗ стороной договора стало ООО "Под ключ", которому свои полномочия передало и Управления госохраны.
Инвесторы, создав ОО "Наш дом Щербакова, 52", пытаются защитить свои права. На объекте с 2013 года работали две рабочие группы, которые зафиксировали ряд проблем. В то же время главная задача - приведение энергоэффективного дома в состояние, пригодное для проживания, - остается нерешенным.
Не помог в этом деле и новый застройщик. "Мы нашли ООО" Димакс ", которое работало на строительстве с февраля по июль 2015 года. Сумма - 27 млн ​​грн. Компания была готова заселять в середине августа", - говорит инвестор "Жемчужины Нивок". Однако договор был расторгнут по инициативе ООО "Под ключ" и управляющего ФФС.
На сколько процентов готов дом, точно никому не известно, подчеркивает инвестор.
"УГО не проводило аудит. Они не знают, сколько помещений построено и кому они принадлежат. По документам - готовность 100%, реально, по моему мнению, 80%. Выводов экспертов; а то, что дом без коммуникаций, прописано в договоре ФФС с застройщиками и ответах УГО Администрации президента ", - говорит собеседник.

В перечень самых скандальных долгостроев Киева, по оценке Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, входит дом по адресу проспект Науки, 66-70. О схеме организаторов строительства - денежно-кредитного союза "Сенатек" и компании "Жилищник" - ЭП писала в 2010 году.
На тот момент строительство, начатое в 2005 году, два года стоял на паузе, а над инвесторами дамокловым мечом нависла угроза потери десятков тысяч долларов, инвестированных в квадратные метры. С тех пор ситуация только усугубилась.
В 2014 году на объекте появился новый застройщик - ОК "Строим вместе", который связывают с компаниями "Сити-групп" и "Укогруп" Анатолия Войцеховского. По словам инвесторов, ОК начала продавать квартиры "по второму кругу".
У нового застройщика не было разрешительных документов, поэтому объектом заинтересовалась столичная милиция. В 2014 году было открыто уголовное производство, а продажа квартир в объекте, который получил название "Симфония", признали аферой. Дом на пр. Науки, 66-70 не был участником государственной программы.
"Мы не раз требовали создать межведомственную рабочую группу по достройке объекта и заслушать заключения экспертов. Это не было сделано", - жалуется один из инвесторов.
Существует две волны покупателей, которые могут остаться и без квартир, и без денег. В первом случае все взаимоотношения связаны с заказчиком строительства ООО "Жилищник", которое еще в 2012 году Хозяйственный суд Киева признал банкротом.
"С целью возврата средств кредиторам имущество общества продается. В соответствии с законодательством, физлица-инвесторы подпадают под четвертую очередь удовлетворения требований кредиторов. Как показывает практика, для четвертой очереди остаются незначительные средства от проданного имущества должника, поэтому вернуть внесенные средства в полном объеме невозможно", - объясняют в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.
Последствиями для инвесторов в связи с продажей объекта незавершенного строительства и в связи с прекращением деятельности "Житловика" станет утрата права требования. То есть инвесторы не смогут требовать у нового владельца достройки объекта и передачи квартир в собственность в связи с отсутствием правоотношений с застройщиком.
Больше шансов на успех у тех, кто вкладывал средства в кооператив "Строим вместе".
"По закону срок возврата средств кооперативом - до трех лет. Лицам, которые оплатили 100% цены договора, с целью недопущения нарушения в будущем их прав необходимо в судебном порядке признавать имущественные права на квартиры.
Это поможет на государственном уровне закрепить за инвесторами право получить в будущем в собственность квартиру в конкретном объекте, на конкретном этаже, с конкретной площадью независимо от изменения застройщика ", - объясняют в ассоциации.

Решение есть?

Универсальный алгоритм выхода из состояния долгостроя определить трудно. Кто отвечает за решение этой проблемы - инвесторы или государство? Если государственные структуры сами являются инвесторами проблемной застройки, это вопрос риторический.

Одна из главных причин "ступора" - отсутствие законодательной базы, механизма, который бы позволил инвесторам объединяться и решать вопросы подключения домов к коммуникациям, ввод объектов в эксплуатацию, назначение адресов.

"Инвесторам приходится нанимать юридическую компанию, чтобы разобраться в перипетиях законодательства. Оплатить ее услуги могут покупатели жилья в домах бизнес или премиум-класса", - отмечает руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

Власти пока не демонстрирует системного подхода к решению проблемы. По информации пресс-службы КГГА, в 2014 году путем привлечения коммунальных предприятий удалось достроить только два объекта.

"В 2014 году введено в эксплуатацию жилой дом на ул. Верховинной, 39-41 (предыдущий заказчик -" Киевреконструкция ", достройка - КП" Житлоинвестбуд-УКБ ") и жилой дом на ул. Булгакова, 13 (предыдущий заказчик - ВО" Промстрой "достройка - КП" Спецжитлофонд "), - говорится в сообщении.

В ноября 2015 года появилась информация, что столичная власть ведет переговоры со строительными компаниями по передаче им долгостроев.

Однако, как сообщили в пресс-службе компании "Киевгорстрой", алгоритма передачи и достройки объектов не существует, а ей такое предложение будет интересна только после решения вопроса на законодательном уровне и согласования условий выполнения работ.

По мнению директора проектной группы "Архиматика" Александра Попова, передачи проблемного объекта не является простым процессом.

"Сначала надо признать банкротом предыдущего владельца здания, чтобы компания, которая хочет достроить объект, получила право собственности на новостройку.

Далее следует определить адекватную стоимость, по которой долгострой может приобрести новый застройщик. Инвесторы, которые купили квартиры в доме, должны быть готовы доплатить разницу в стоимости в соответствии с рыночной ситуации ", - пояснил эксперт.

Улучшить ситуацию с долгостроями мог бы продажа проблемных объектов на аукционах и распределение вырученных средств среди инвесторов. Впрочем, большинство владельцев квадратных метров в долгостроях не считают эту инициативу приемлемой.

"Кого заинтересуют замороженные объекты? За них не удастся выручить большую сумму, чтобы вернуть вложенные деньги. Между некоторые люди до сих пор отдают кредиты, взятые на приобретение этого жилья", - отмечает один из инвесторов ЖК "Три богатыря".

комментарий

Ольга Белецкая, старший юрист компании DLA Piper, д епутат Киевсовета от фракции "Самопомощь"

- К сожалению, физлицам-инвесторам, кроме коммерческих и технических вопросов, приходится преодолевать ряд юридических препятствий и коллизий, связанных с отсутствием надлежащего унифицированного правового регулирования и единых подходов к решению проблемы.

Государство лишь точечно, через судебные органы, пытается решить каждый вопрос отдельно, хотя проблема такого масштаба должна решаться комплексно. Очевидно, что неурегулированность имеет негативные последствия. Это и неэффективное расходование ресурсов, и коррупция, и рост социальной напряженности в обществе.

Отсутствие механизмов стимулирования и принуждения к решению проблемы приводит к тому, что инвесторы и застройщики просто ждут "лучших времен".

Так, большинство объектов застройщики оставляют «как есть» - без консервации. Как следствие, происходит необратимое разрушение домов. Это уменьшает шансы на дальнейшее восстановление строительства и уровень заинтересованности потенциальных инвесторов.

Государство должно создать условия для защиты прав инвесторов и возвращение их инвестиций, побудить инвесторов и застройщиков действовать в рамках правового поля. Одна из самых больших проблем - объекты, строительство которых велось незаконно. Здесь не существует ни легального пути завершения строительства, ни возможности реализации таких объектов.

Государство должно стать должным регулятором этих отношений и уделять больше внимания надлежащему выполнению контрольных функций соответствующими госорганами. Отдельным аспектом государственного регулирования в сфере строительства должен стать комплекс мер по минимизации рисков возникновения новых проблемных объектов.

Четкого урегулирования требует момент возможности начала продажи квартир в объектах жилищного строительства, а также вопросы регистрации имущественных прав на объекты в Едином реестре имущественных прав в начала и реализации жилья.

Актуальным является вопрос страхования ответственности заказчика и застройщика перед инвесторами и другими третьими лицами в течение всего периода строительных работ.

Целесообразно изучить прогрессивный опыт европейских стран и интегрировать его в украинское законодательство. Также стоит рассмотреть использование определенной системы стимулирований для новых инвесторов застройщиков. В частности - предоставление застройщикам на выгодных условиях участков, находящихся рядом с проблемными объектами.

Положительным шагом было бы предоставление права объединению инвесторов проблемного объекта завершить строительство без переоформления разрешительных документов.

В пятерку самых скандальных недостроев Киева по оценке Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам входит дом по по адресу проспект Науки, 66-70. О схеме организаторов строительства денежно-кредитного союза "Сенатек" и компании "Жилищник" ЭП писала еще в 2010 году. На тот момент строительство, начатое в 2005 году, уже два года стоял на паузе, а над инвесторами дамокловым мечом нависла угроза потери десятков тысяч долларов, инвестированных в квадратные метры.
С тех пор ситуация только усугубилась. Так, в середине 2014 года, на объекте появился новый застройщик - ОК "Строим Вместе" который связывают компаниями "Сити-групп" и "Укогруп" Анатолия Войцеховского.
С а словам инвесторов комплекса, начал продавать квартиры по "второму кругу". У нового застройщика не было никаких разрешительных документов, а потому строительство стало объектом внимания столичной милиции. Так в прошлом году было открыто уголовное производство, а продажа квартир в объекте, который получил название "Симфония" было признано строительной аферой.
В отличие вышеупомянутых жилых комплексов в дом на Науки, 66-70 не был участником государственной программы, и в строительство не вкладывали средства государственные структуры. "Неоднократно требовали создать межведомственную рабочую группу по достройке объекта и заслушать экспертные выводы - этого не было сделано", - жалуется один из инвесторов. На сегодня существует по крайней мере две волны покупателей квартир в комплексе (хотя по информации самих инвесторов двойные продажи были еще до появления на объекте ОК "Строим Вместе"), которые могут остаться и без квартир, и без денег. В первом случае все взаимоотношения неразрывно связаны с заказчиком строительства ООО "Жилищник", которое еще в 2012 году было признано Хозяйственным судом Киева банкротом. "С целью возврата средств кредиторам (инвесторам), все имущество общества продается.
В соответствии с законодательством, физические лица-инвесторы подпадают под четвертую очередь удовлетворения требований кредиторов. Как показывает практика, для четвертой очереди остаются незначительные средства от проданного имущества должника (если вообще остаются), а потому вернуть внесенные средства в полном объеме, практически невозможно ", - объясняют в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. Последствиями для инвесторов, в связи с продажей объекта незавершенного строительства и в связи с прекращением деятельности "Житловика" станет потеря права требования, то есть инвесторы не в состоянии будут требовать у нового владельца имущества достройки объекта и передачи квартиры в собственность в связи с отсутствием правоотношений с застройщиком. Вероятно, больше шансов на положительный результат у граждан, вкладывали средства в кооператива "Строим вместе". "Согласно Закону, срок возврата средств кооперативом - до трех лет. Лицам, которые оплатили 100% цены договора, с целью недопущения нарушения в будущем их прав, необходимо в судебном порядке признавать имущественные права на квартиры.
Это поможет на государственном уровне закрепить за инвесторами право получить в будущем в собственность квартиру в конкретном объекте на конкретном этаже с конкретной площадью, независимо от изменения застройщика ", - поясняют в Ассоциации.

Похожие