Главная › Новости

Проверка юридической чистоты недвижимости

Опубликовано: 20.09.2018

Проверка юридической чистоты квартиры часть 1

Содержание статьи:

Недвижимое имущество граждан является предметом особого рода в связи со своей высокой стоимостью и социальным значением. Лишение жилья или финансов, предназначенных для оплаты сделки, для любого человека становится трагедией. Именно поэтому следует проводить операции с жильем, тщательно соблюдая установленный порядок, стараясь сделать все возможное для снижения рисков.

ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» регламентирует порядок оформления сделок по обмену, аренде, залоге, дарения и, в подавляющем большинстве, купли-продаже собственности. Последняя операция рассматривает первичные и вторичные объекты, от чего зависит последовательность и правила оформления свидетельства на право собственности.

Покупка жилья на первичном рынке

ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве» защищает права граждан, приобретающих имущество на этапе возведения, до принятия объекта государственной комиссией. Закон исключает многоразовые продажи строящихся квартир, поскольку происходит регистрация договора долевого участия в Росреестре. До 2005 года, когда закон вступил в силу, недобросовестные застройщики и фирмы-посредники пользовались тем, что договор с покупателем строящейся квартиры невозможно было зарегистрировать, отсутствовала подобная услуга.

После принятия закона мошенничество с перепродажей одной квартиры нескольким владельцам ушло в прошлое, что избавило многих от страха приобретать жилье на первичном рынке. Единый правовой порядок заключения, изменения и расторжения договоров долевого участия (ДДУ) ввел жесткие рамки для застройщика и практически полностью обезопасил сделку с точки зрения мошеннических схем.

ДДУ содержит информацию по приобретаемому объекту, в том числе стоимость, срок сдачи, штрафные санкции при неисполнении обязательств, техническую характеристику покупаемой площади. В договоре прописывается срок гарантии, предоставляемой застройщиком, условия и порядок оплаты. Регистрация договора в государственной регистрационной палате защищает права покупателя в полной мере с точки зрения кредитных и финансовых отношений.

По завершению строительства дом проходит приемку и составляется акт, который должен подписать каждый дольщик по своей квартире. После чего дом считается введенным в эксплуатацию, жильцы оповещаются о возможности получить свидетельство на право собственности. Проблемы с первичным рынком в плане юридической чистоты в настоящее время практически отсутствуют, но остается насущный вопрос по срокам введения дома в эксплуатацию.

Чтобы не попасть на долгострой, следует собрать информацию о застройщике, выполненных ранее строительствах, по возможности посетить сданные дома и побеседовать с владельцами квартир. Если строители соблюдают заявленные сроки и качество выполненных работ, то имеет смысл заключить с ними соглашение.

Покупка жилья на вторичном рынке

Несомненном плюсом приобретения жилья на вторичном рынке является возможность владения своим имуществом сразу после приобретения. Однако участников сделки подстерегают в этом случае гораздо большие риски. Рискует, конечно, более покупатель, поэтому и проверять выбранную недвижимость ему следует тщательно.

В первую очередь заключается предварительный договор  о намерениях, содержащий информацию по стоимости, срокам и порядке выполнения операции. Обычно продавец требует внести залог, позволяющий ему не сомневаться в намерениях покупателя и собирать устанавливающую документацию. На этом этапе следует зафиксировать передачу задатка в присутствии свидетелей. Если сумма значительна, то предпочтительнее потратиться на нотариальное заверение соглашения.

В то время, когда продавец собирает справки, покупатель может самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры. Существует государственная платная услуга по предоставлению информации об объекте, так называемая выписка ЕГРП, содержащая информацию о настоящем владельце жилья, возможных обременениях и взысканиях на площадь. Выписка имеет силу в течение 30 дней, поэтому не стоит доверять представленной справке продавца, а следует взять свежий вариант.

Проверив собственноручно паспорт владельца и свидетельство на право собственности, можно узнать его семейное положение и наличие несовершеннолетних детей, вся ли квартира принадлежит ему или существуют доли других членов семьи в продаваемом объекте. Вся информация о прописанных с начала эксплуатации квартиры жильцах содержится в домовой книге. Справку из нее по форме ф-9 следует брать вместе с продавцом, чтобы избежать злоупотреблений. Если квартира существует 10 лет и за это время сменилось 10 владельцев, то риск существенно повышается.

Информация из домовой книги особенно важна, поскольку в ней отображено, кто проводил приватизацию квартиры, кто временно выписан: служит в армии, находится в местах заключения или на длительном лечении в психоневрологическом диспансере. Ни один выписанный в никуда жилец не должен остаться без внимания.

Можно поинтересоваться на сайте районного суда, нет ли проходящих по имуществу споров или признаний наследственных прав. Если квартира продается после смерти владельца его наследником, то потребуется более тщательное расследование, нет ли других претендентов. Особую осторожность следует проявить при продаже через генеральную доверенность, по возможности нужно встретиться с настоящим владельцем.

Можно обратиться к нотариусу, выдавшему доверенность, вместе с предъявителем. Отказ от посещения нотариальной конторы сигнализирует покупателю о возможном мошенничестве. Всем известно, что купленная в браке собственность при продаже требует нотариально заверенного разрешения на продажу от второго супруга. Но если квартира куплена до брака с этой супругой, совсем не значит, что она не покупалась совместно с предыдущей. Не стоит стесняться, следует потребовать у продавца справку из органов ЗАГС.

Покупка жилья на вторичном рынке без совета и руководства знающего юриста всегда лотерея, предусмотреть риски неопытному человеку бывает просто невозможно. Именно в этом случае потребуются юридические знания и возможность служебной проверки по всем возможным каналам.

Покупка ипотечного жилья

Ипотека по праву считается самым удобным видом улучшения жилищных условий с точки зрения продуманности и исключения рисков. Достаточно много банков и государственное Агентство по ипотеке предлагают программы на любой вкус и стараются удовлетворить запросам различных слоев населения. Тем не менее, здесь также существуют риски при выполнении кредитного соглашения.

Согласно ст. 339 ГК РФ ипотечный договор считается заключенным после регистрации недвижимости в государственном реестре. Только после этого момента у собственности появляется новый владелец, но она становится залогом у банка. При этом на самом свидетельстве ставится отметка об обременении. Обязательно следует прочитать пункт «обязательства заемщика». Иногда банк прописывает запрет на прописку других членов семьи, сдачи в аренду, перепланировку. Нарушение обязательств может служить законным основанием для требования о досрочном погашении кредита.