Новости

Реклама

Реклама

Реклама

На что обратить внимание покупая квартиру на вторичном рынке

Принято считать, если у тебя есть недвижимость, то ты материально обеспечен

Принято считать, если у тебя есть недвижимость, то ты материально обеспечен.
В настоящее время покупатели ориентируются на покупку жилья в новостройке, приобретении современной квартиры с продуманной планировкой и эргономичностью. Преимуществами такой покупки есть новые коммуникации, новые технологии и тому подобное. Однако на квартиру с первичного рынка средств часто не хватает, во-вторых, вторичный рынок часто может предложить уже готовое решение (ведь покупка в новостройке тянет значительные затраты во времени, расходы на ремонт), поэтому обычно покупают жилье на вторичном рынке. Также для тех, кто не желает заниматься серьезным ремонтом, квартиры на вторичном рынке выглядят более привлекательно. Иногда квартиры на вторичном рынке вообще могут продаваться со всем оборудованием. Мгновенность соглашения является значительным преимуществом. Также отсутствие рисков по потери средств является определяющим. Ведь новостройки могут так и не завершиться. Квартиры на вторичном рынке уже построены, они уже существуют. Очень часто это является основным критерием выбора вторичного рынка - отсутствие рисков. Хотя в то же время, многие люди не задумываются о юридических рисках при покупке вторичной недвижимости. У нас были случаи, когда покупатели становились бездомными, покупая недвижимость, при том, продавая свою недвижимость. Юридические риски во вторичной недвижимости даже выше, чем в первичной недвижимости.

Жилье с вторичного рынка - это недвижимость, в которой уже были владельцы и в которой уже жили.
Основными факторами на которые стоит обращать внимание покупая жилье являются:

- ценообразование;
- состояние квартиры (технические аспекты, особенности внешней отделки и мест общего пользования в жилом доме)
- расположение (район проживания и имеющаяся инфраструктура вблизи)
- юридические аспекты покупки и проверка документов.

Ценообразование
Изучая стоимость квартир на рынке можно встретить их большой ценовой диапазон от $ 400 и до $ 1500 за м2. Она напрямую зависит от основных факторов оценки объекта недвижимости, адекватности поставленной цены соответствующем жилью и по сравнению его с аналогичными.
Стоит отметить, что наибольшие цены на вторичную недвижимость наблюдаются в крупных развитых городах (Львов, Киев и т.д.). Принимая во внимание конкретный город цены можно сегментировать по степени развития инфраструктуры города и его транспортного сообщения, влияющие на увеличение или уменьшение цены.

СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
К техническим аспектам при проверке состояния квартиры обязательно относят:
- планирование жилья (комнаты изолированные или проходные, наличие раздельного санузла, хозяйственной комнаты (кладовые), гардеробной)
- необходимость ремонта (косметического, капитального, евроремонта) и не полопались стены, отсутствие грибка в углах комнат;
- оценить состояние пола (паркет или ламинат, качество кладки).
- качество установленной сантехники (новые трубы или старые)
- наличие счетчиков на воду на газ (если нужно будет ставить этот отдельные расходы);
- если это центральное отопление то цена за услуги может быть зимой слишком большой, если индивидуальное - узнать какой фирмы котел стоит, пригласить квалифицированную человека для оценки системы отопления, ее исправности и правильности подключения;
- если это квартира в старом фонде обратить внимание на перекрытие (железобетонное или деревянное).

Среди особенностей внешней отделки можно выделить:
- этажность, ведь, если это последний этаж, то покупателю стоит обратить внимание на крышу или он не протекает;
- качество сделанного фасада если есть (пенопласт, минвата).

В украинских городах сохранено много зданий старого фонда, преобразовано в жилые помещения из старых сооружений хозяйственного назначения. Для покупателей жилья в таком здании стоит помнить, что от владельцев таких домов требуют обезопасить элементы здания для прохожих, а также хранить его внешний вид и поддерживать рабочие области (лестницы, площадки, балконы и т.п.) в историческом состоянии.

Удобство мест общего пользования в жилом доме оценивают по наличию лифта, удаленности от квартиры лестничной клетки и уютность подъезда.

Не является обязательным, но точно не будет лишним при случае узнать кто соседи, познакомиться с ними, попытаться выведать у владельцев квартиры были затопления, или же самим осмотреть квартиру на наличие пятен на потолке.

РАЗМЕЩЕНИЕ
Комфортное расположение в основном зависит от инфраструктуры района. При покупке жилья на вторичном рынке - с инфраструктурой все понятно, ведь сразу видно, какие объекты расположены неподалеку.
- Неотъемлемой составляющей при поиске квартиры для современных семей являются:
- комфортный подъезд к объекту недвижимости;
- наличие паркомест;
- удобство транспортной развязки.
В последнее время покупатели при поиске квартиры большее внимание уделяют районам с развитой инфраструктурой, когда рядом находятся: магазины, супермаркеты, дошкольные учебные заведения, детские сады, школы, фитнес-центры, салоны и т. А также где поддерживается уровень экологического комфорта района - вблизи парки, сады, места досуга.
Весомым фактором привязки человека к определенному району для проживания и поиска в нем квартиры может быть нюанс, когда семья с ребенком, который посещает определенный сад, Друзей и ей комфортно проводить время и развиваться там или научается в школе и не пойдет к другой. Родители искать жилье рядом, в «своем» районе, где учится ребенок. Такая же особенность может быть важной для кого по причине подбора на работу, через личные нужды.

Не менее важным для многих кроме инфраструктуры является размещение квартиры в доме, а именно посмотреть куда выходят окна, которая будет инсоляция (сколько времени солнце просвещать жилое помещение). Продолжительность облучения квартиры солнечным светом в сутки, согласно санитарным нормам должно быть не менее трех часов.
Оценивая рынок вторичного жилья Львова видим, что люди активно интересуются недвижимостью на более тихих улицах, некоторые переезжают из центра города в поисках уютного жилья, в том числе в спальных микрорайонах, в окрестностях и пригороде.

Жизнь в центре Львова не для слабонервных, нужно воспринимать это культурная столица Украины, там часто проводят массовые мероприятия, которые создают шум, не открытием будет проблема с паркоместами для транспорта и усложнен проезд улочками, в частности, некоторые старые дома находятся в не самом лучшем техническом состоянии. Однако, такое проживание имеет и не меньше своих замечательных преимуществ проживания в сердце величественного города Льва, где в жилье хотят инвестировать и наслаждаться проживанием рядом в культурном центре.

ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
По юридической стороны вопроса при оформлении квартиры, то стоит обратиться к специалисту, квалифицированного юриста по вопросам недвижимости, который поможет как тому, кто ищет жилье, так и тому, кто продает его обойти возможные препятствия и сопровождать заключения соглашения для уверенности в том, что жилье «чистое »и никаких проблем в будущем у вновь владельца с ним не будет.
Юридическое сопровождение купли-продажи недвижимости будет включать при необходимости:
1. Обзор правдивости правоустанавливающих документов владельца и предыдущих владельцев, если таковые были.
2. Помощь в заключении предварительного договора
3. Консультацию в том, какие именно документы нужны покупателю от продавца квартиры, для того, чтобы получить большую гарантию законности Вашей сделки.
4. Получение информации о потенциальных рисках и юридические конфликты, которые могут возникнуть с данным объектом недвижимости, государственные институты необходимо посетить для получения дополнительной необходимой информации, к кому из специалистов (нотариуса, оценщика) лучше обратиться и предостережения в особенностях работы с риэлтором или посредником, если таковой имеется по данному объекту недвижимости.
5. Специалист возьмет на себя дополнительную работу по проверке и истребовании дополнительных документов на объект, обрабатывается (проверка документов на недвижимость в БТИ, в суде).
Заключение предварительного договора особенно актуально в сфере купли-продажи недвижимости. Он представляет собой договор в котором стороны обязуются в будущем заключить основной договор методом фиксации в нем основных условий. Также его наполнения должно содержать информацию о порядке действий в случае пропуска сроков, перечень документов, которые необходимо подготовить за определенный период времени, порядок уведомления сторонами друг друга о готовности заключить договор, условия внесения изменений в предварительного договора и определить ответственность сторон). Заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Таким образом, предварительный договор создает для сторон одно основное обязательство: заключить в течение согласованного срока определенный тип гражданско-правового договора на заранее согласованных условиях. Согласно ГКУ договор купли-продажи предварительные договоры купли-продажи недвижимости не подлежат государственной регистрации. Кроме того, как отмечают профессиональные нотариусы государственная регистрация не является формой договора », поэтому« предварительные договоры не подлежат государственной регистрации.

Сотрудничество с риэлтором. Стоит ли экономить?
Важно не забывать, что рынок недвижимости представляют профессионалы, имеющие опыт работы в сфере купли-продажи жилья, ориентируются в его ценовых и технических аспектах и ​​смогут помочь выгодно вложить средства. Исключением могут быть ситуации, когда вы сами имеете багаж знаний и ориентируетесь в специфике «Где?», «Какую именно?» И «За сколько?» Выгодно приобрести недвижимость.
Не все покупатели прибегают к услугам риэлтора поскольку видят в этом выгоду только для него.
В каждой стране есть свой определенный метод расчета комиссии риэлтора. Комиссия может зависеть не только от типа недвижимости, его величины и особенностям, но и от самой компании. В комиссию также добавляют НДС, ставка которого подвязана к конкретной стране.

Комиссии риэлторов на рынке жилой недвижимости

источник: Tranio.com * domik.ua *

* Используются данные компаний Adria PRO, АН LiguriaHomes Casamare, Aurora Destrelas LDA, BWE Reality, Coldwell Banker, Engel & Völkers, ETU Homes, French Riviera Realty, Global Property Guide, Greece Invest, LonGrad, Mas-Spain, Mercury Group, Prime Property Group, Tranio.com
** с НДС

Подробнее разберем по странам:
В Австрии комиссию платят и покупатель и продавец - каждый по 3%. Данная комиссия регулируется законом и ни в коем случае ее нельзя увеличивать.
Болгария. Комиссию платит как покупатель, так и продавец от 2 до 5% (бывает такое, что расходы несет только продавец) и чем больше объект, тем комиссия ниже. По законам то нет конкретного регулирования и агент вправе увеличивать комиссию (до 10%).
В Великобритании все сложнее. Там есть конкретные агенты как продавцов, так и покупателей. В большинстве случаев при продаже жилья комиссию платит продавец своему агенту. Также есть и профессионалы, которые защищают права покупателей и, особенно, часто встречается практика помощи иностранным инвесторам при покупке эксклюзивной недвижимости, за которую они платят комиссию. Комиссия в Великобритании иная, чем в других странах, несмотря на то нет законов, регулирующих ее размер.
Также за услуги специалиста по недвижимости преимущественно платит продавец в Венгрии (около 3% от рыночной стоимости + 27% НДС).
В Германии ситуация же противоположная, чаще всего комиссию маклеру платит покупатель и рекомендована ее величина для каждой федеральной земли устанавливает местная ассоциация риэлторов.
Стандартной комиссией в Греции есть 2%, которые платит как продавец так и покупатель. Большей она может быть при работе агентств с иностранцами. На данный момент государственным законом комиссия не регулируется.
По Испании, то комиссию зачастую платит продавец. Если объект небольшой, то есть фиксированная оплата около 6 тыс. Евро. Обычно в процентном отношении стоимость вторичного рынка больше первичный.
В Италии комиссию делят между продавцом и покупателем, законом она не регулируется, однако есть так называемое «usi e consuetudini», что устанавливается торгово-промышленной палатой. Если для клиента процент велик и он с ним не согласен, то может обратиться в суд. Также скидку из комиссии получают постоянные клиенты агентства или в случае заключения с ним эксклюзивного договора.
На Кипре всегда комиссию платит продавец недвижимости и в среднем она составляет 5%.
Законов, регулирующих размер комиссии в Латвии нет и преимущественно ее определяют договорам купли-продажи недвижимости и конкуренции. Характерная комиссия в пределах от 3% до 5%. Чем дешевле объект, тогда комиссия ближе к 5% и наоборот, чем дороже, тем ближе к 3%.
В ОАЭ фиксированной комиссии нет, она исторически сформировалась благодаря рыночной конкуренции и колеблется в пределах 2-4% (НДС нет) и чаще всего ее платит покупатель.
Португалия. Комиссию платит только продавец, покупатель же может лишь доплатить риэлтору, если он доволен проделанной работой. Стандартной является комиссия в 5%, в редких случаях, она может уменьшаться в зависимости от объекта.
В Словении по сравнению с другими странами услуги риэлторов не дорогие и регулируются законом. Их оплачивают продавец и покупатель - каждый по 2%.
Комиссию в США платит чаще всего продавец. По словам эксперта в данной стране действует постулат «real estate commissions are negotiable», то есть размер комиссии достигается путем договоренности сторон и в правовых актах ее величина не фиксируется. У продавца и покупателя на конечных переговорах право вести разговор о снижении ее суммы, а в агентства есть право не согласиться или пойти на уступки для достижения консенсуса.
Таиланд, Финляндия и Черногория - страны, где принято, чтобы комиссию платил продавец (3-5%).
В Таиланде также понятие «cash back», когда агентство готово отдать часть комиссии покупателю.
А в Финляндии, если запрос в агентство поступает от покупателя (он же и оплачивает услуги), то она не имеет права брать комиссию от продавца.
По отношению к более дорогим объектов и известных комплексов в Черногории комиссию могут уменьшить, но все зачастую зависит от договоренностей между продавцом и покупателем.
В Турции комиссии всегда платит только продавец в размере 3% (ее величина может колебаться, законом она не регулируется), а НДС с нее платит агентство.
Франция. Принято, что комиссию платит продавец и ее размер зависит от стоимости объекта. Размер комиссии риэлтора регулируется законом 70-9 от 2 января 1970 года. Скидку на нее можно получить если торговаться, но успешность этого зависит от ситуации.
Традиционная комиссия в Хорватии - 6%, которую делят между собой покупатель и продавец, к ней же добавляется 25% НДС. Скидки бывают только для большой соглашений, в других случаях - очень редко.
Относительно Чехии то средняя комиссия агентств составляет 2-5%, и иногда для недорогих объектов представлена ​​фиксированной суммой, например. не менее 1 тыс. евро. Комиссию платит или покупатель или продавец, все зависит от того как было агентством.
В Швейцарии комиссия колеблется в промежутке от 3% до 5%. Платит обычно продавец. Особенностью является то, что при продаже недорогой недвижимости риэлтор может указать конкретную сумму комиссии, а также если квартира будет продана дешевле, комиссия неизменна.

По состоянию на первый квартал 2017 года в Украине как и с ценами на жилье стоимость услуг посредников колеблется в зависимости от конкретного города, региона в котором находится, стоимости объекта недвижимости, но и от тех традиций, присущих этому региону.

Процентные ставки профессиональных услуг риэлторов городов Украины
(По данным опроса риэлторов Украины)

источник: domik.ua *

Самую Высокую награду в размере 5% комиссионных за свою работу могут Получить риэлторы таких городов как Киев, Одесса, Днепр, Харьков. Большие и развитые культурные и промышленные центры Украины.
Комиссионные величиной 4% есть в Сумах, Виннице, Херсоне, Чернигове и Черновцах.
Ориентировочно в пределах 3% колеблется стоимость услуг специалистов по недвижимости в городах Николаев, Ивано-Франковск, Тернополь, Полтава, Запорожье и Кропивницкий.
Низкой ставке в настоящее время для риэлторов по предоставление их услуг является 2% в Луцке, Ужгороде и Черкассах.
Для Ровно и Житомира характерен другой метод начисления гонорара риелтору, який вытекает НЕ из определенного процента комиссионных от стоимости объекта недвижимости, а указывается индивидуально и прописывается в договоре обусловлена ​​вознаграждение риэлтора.
В Некоторых городах Украины есть свои неписаные правила в риелторов и в получении ими их комиссионных. Например, в Киеве, Сумах, Черновцах и Ровно принято делить комиссию между продавцом квартиры и покупателем, а во Львове, Харькове и Хмельницком всю сумму комиссионных за услуги агентства оплачивает покупатель жилья. Бывают также моменты когда покупатель и продавец сами устанавливают сумму вознаграждения.
Во Львове можно встретить агентства недвижимости, Которые практикуют не брать комиссии с покупателя, в случае, если продают жилье от собственника. Ведь в данном случае продавец объекта недвижимости платит вознаграждение за услуги, а риэлтор выполняет миссию «продать жилье по максимальной цене». Однако, не все считают правильным пользоваться данным методом и все-таки опираются на то, чтобы платил покупатель.

За последний период появилась тенденция, когда платят обе стороны (делят комиссию пополам), что далеко не положительно воспринимается игроками на рынке недвижимости. Правильно считать, что платит комиссию тот, кто заказывает услугу: продавец, если он обратился в агентство и подписал договор на оказание услуг по продаже квартиры или дома и т.д., покупатель - если это он обратился со своим конкретным запросом в агентство.

Вторичный рынок жилья привлекательный, в первую очередь, своим разнообразием и богатством выбора. На нем представлены квартиры различных ценовых категорий и качества, оснащенных дополнительными удобствами (подземные парковки, охрана).

Мы как агентство недвижимости заинтересованы в сотрудничестве с клиентами и стараемся идти вам навстречу в соответствии с определенной ситуации.

Если же нет - у вас всегда есть выбор воспользоваться услугами другого агентства (риэлтора) или же заниматься этим самому.
Обращайтесь к Агентства Макс Эстейт о приобретении недвижимости на вторичном рынке:
+38 (098) 00-22-001
[Email protected]

Стоит ли экономить?
Исключением могут быть ситуации, когда вы сами имеете багаж знаний и ориентируетесь в специфике «Где?
», «Какую именно?
» И «За сколько?