1. 1. наймачів не платять Перший час орендар намагається справити гарне враження, тому вчасно переводить...
2. 3. Орендарі чекають або вже мають дитину
3. 4. Орендарі не хочуть укладати договір
4. 5. Не квартира, а гуртожиток
5. 6. Мешканці не можуть внести депозит
6. 7. Можна я з кішкою?
7. 8. Зламали техніку, забруднили шпалери, потягли чашки
8. Читайте також:

1. наймачів не платять

Перший час орендар намагається справити гарне враження, тому вчасно переводить власнику гроші за оренду квартири і комунальні послуги. Однак нерідко буває, так що вже через кілька місяців виникають дзвінки з проханням 1-2 дня почекати, поки дадуть зарплату або «позичить брат». Потім затримки збільшуються і переростають в тижні і місяці.

Як вирішити проблему?

Щоб уникнути цієї проблеми вам знадобляться договір і забезпечувальний депозит. У вашому договорі оренди обов'язково повинен бути пункт про дату платежу та санкції, якщо він порушується. Наприклад, дата платежу - 15 числа кожного місяця, в разі прострочення більш ніж на три дні стягується неустойка в розмірі 1/10 від щомісячного платежу за кожен прострочений день.

Також не зайвим буде встановити граничний термін прострочення, щоб мати юридичні підстави для виселення мешканця. Наприклад, в разі затримки виплати щомісячного платежу за оренду квартири на термін 10 днів, мешканець повинен покинути квартиру без права повернення забезпечувального депозиту.

Штрафні заходи можна вводити як у відношенні плати за користування квартири, так і за затримку оплати комунальних платежів. Строгість санкцій ви встановлюєте самі. Якщо ви будете списувати штрафи з забезпечувального депозиту, то вимагайте від мешканця відновити його, інакше не з чого будуть списувати в наступний раз.

2. Мешканці просять реєстрацію

Якщо квартира орендується на тривалий термін, то мешканцям може знадобитися реєстрація за місцем проживання. Наприклад, щоб легше було влаштуватися на роботу, записати дітей до найближчого дитячого садочка або школи. Багатьом власникам житла не хочеться це робити через зростання комунальних платежів або через ризик втратити житло.

Як вирішити проблему?

Існує два види реєстрації: тимчасова і постійна.

Тимчасова реєстрація:

• робиться на певний термін (до 5 років у власній квартирі і до 6 років в муніципальному житлі);
• припиняється автоматично в зазначений термін;
• виражається у формі свідоцтва.

Постійна реєстрація:

• робиться безстроково;
• збільшує розмір комунальних платежів;
• припиняється добровільно або через суд;
• дає право на приватизацію в муніципальному житлі;
• дає право приймати рішення про реєстрацію або про відмову в реєстрації інших мешканців;
• дає право на реєстрацію близький родичів;
• виражається у формі штампа в паспорті.

Спочатку вирішіть для себе, чи готові ви надавати реєстрацію для орендарів чи ні. Це ваше право, а не обов'язок. Для того, щоб зареєструвати людей в квартирі потрібна згода всіх власників квартири. Хтось погоджується надати своїм клієнтам тимчасову реєстрацію, хтось проти навіть неї. Оголосіть своє рішення ще до підписання документів на оренду.

3. Орендарі чекають або вже мають дитину

Народження дитини - прекрасна новина для будь-якої сім'ї. Але, як би цинічно це не звучало, для того, хто здає квартиру цю радісну подію несе ризики. Якщо у батьків є постійна реєстрація в вашій квартирі, то вони зможуть зареєструвати дитину в орендованій квартирі без вашої згоди. Ви, як власник, не зможете виписати дитину, поки їй не виповниться 18 років, поки не з'явиться інше житло або не буде рішення суду про припинення реєстрації (справа розглядається із залученням відділу опіки).

Як вирішити проблему?

Хочете уникнути проблем - відразу відмовте в здачі квартири парам з дітьми, які просять реєстрацію. Це негуманно, але чесно. Ваше завдання - заробити на здачі житла, а не займатися вирішенням чужих проблем.

4. Орендарі не хочуть укладати договір

Знайшли клієнтів, які просять не укладати письмовий договір оренди? Зазвичай договір не хоче укладати сам власник, щоб не платити податки, але буває, що і сам мешканець відмовляється і навіть готовий за це доплатити. Можливі причини:

• мешканець ховається від аліментів або чогось ще;
• він - шахрай (готується обікрасти квартиру або таємно продати її).

Якісь здорові причини, за якими клієнт просить не укладати офіційний договір, важко придумати.

Як вирішити проблему?

Відмовити клієнту в здачі квартири.

5. Не квартира, а гуртожиток

Іноземні громадяни з сусідніх республік також потребують житла. Проблема в тому, що заради економії вони готові орендувати квартиру вскладчину на 5-10 чоловік (втім, з огляду на їхні доходи - це цілком зрозуміло). Але для власника нерухомості - велика кількість мешканців - це проблема: чим більше людей, тим більше шансів, що щось зламається або буде зіпсовано. Також не раді будуть сусіди, які почнуть скаржитися в усі інстанції.

Іноді квартиру знімає «підставної» мешканець, який сам в ній не живе, а пересдаёт її трудовим мігрантам.

Як вирішити проблему?

Вкажіть в договорі, що в квартирі може проживати тільки конкретний мешканець (або сімейна пара), без права підселення. У разі порушення пункту встановіть суворий штраф в розмірі 0,5 орендного платежу за кожен день порушення, а також виїзд з квартири інших осіб. Ну, і без неприємного обов'язку у вигляді періодичного відвідування мешканців не обійтися.

6. Мешканці не можуть внести депозит

Депозит - це сума, яка гарантує виконання договору. Як правило, вона складає 1-2 розміру щомісячного платежу за квартиру. Наприклад, якщо ви здаєте за 25 тис. Руб. в місяць, то депозит можна встановити на рівні 25-50 тис. руб. Але врахуйте, що великий депозит не всі зможуть потягнути, а маленький - ризик того, що ви підете в мінус, якщо в квартирі щось трапиться.

Якщо мешканець чесно виконує узяті на себе зобов'язання, вчасно за все платить і не псує майно в квартирі, то депозит повертається після закінчення оренди квартири (вкажіть це в договорі).

Ингода він йде в рахунок останнього місяця оренди, але краще так не робити, оскільки в кінці може виявитися пошкоджене майно, а мешканець вже з'їде і компенсувати втрату буде нічим.

Також депозит може «танути», коли мешканець постійно затримує з виплатами. Наприклад, в одному місяці затягнув на 5 днів, потім на два тижні і т.д. В результаті він може відмовитися від оренди з боргом, який не покриється депозитом.

Як вирішити проблему?

Якщо клієнт не може внести депозит, затягує з його внесенням або він вичерпався за рахунок штрафів - припиняйте відносини з ним.

7. Можна я з кішкою?

Домашні тварини - вічна причина чвар між власниками квартири і наймач. Люди, які здають квартиру, побоюються, що собаки можуть пошкодити меблі, а кішки - порвати шпалери або подряпати підлогу.

Як вирішити проблему?

Якщо у вас самого є тварини, ви знаєте, що вони різні, як і їхні господарі. Одна кішка може роздерти все шпалери, інша може не доставляти ніяких турбот. На жаль, дізнатися заздалегідь, яким виявиться тварина, неможливо. Вирішіть для себе, чи готові ви до ризиків, і після цього чітко вкажіть це в оголошенні про здачу житла. Якщо тварини вас не влаштовують, то пропишіть пункт про це в договорі - наприклад, при появі, у мешканців тварин встановлюється штраф в розмір 10% від щомісячного платежу за кожен день порушення або слід розірвання договору оренди. Заглядайте до мешканців хоча б раз на місяць, щоб переконатися в тому, що у них не з'явилися «менші брати».

Часто клієнти з тваринами вселяються в старі квартири (які важко зіпсувати), до власників-любителям тварин або за додаткову плату.

8. Зламали техніку, забруднили шпалери, потягли чашки

Ідеальних орендарів не існує. Хтось обшарпані шкіряне крісло, хтось пошкоджує шпалери, хтось розбиває посуд або забруднює сантехніку. Часто косметичний ремонт потрібно вже після року здачі житла. З цієї причини багато ріелтори радять робити максимально простий ремонт приміщення, щоб його не було шкода.

Як вирішити проблему?

Покрити збитки від пошкоджень можна за допомогою депозиту. Коли термін здачі добігає кінця, ви повинні уважно оглянути квартиру і описати понесений збиток (ще до підписання договору оренди повинна була бути опис майна). Якщо з цим погодиться наймач, то потрібну суму можна утримати з депозиту на ремонт, а решту віддати. Якщо не погодиться - розбиратися в суді.

Читайте також:

Чек-лист: 11 питань, які потрібно задати при зніманні квартири