Главная › Новости

Споры по договору строительного подряда

Опубликовано: 06.09.2018

Гражданское право. Лекция 22. Договор подряда

Ставим помещение на кадастровый учёт

Участие в долевом строительстве интересует как частных клиентов, так и предприятия, стремящиеся выгодно вложить средства или же приобрести по льготной цене объект недвижимости. Однако, заключая договор подобного рода, предприятие принимает на

себя определённые риски, о которых необходимо знать заранее. Споры по договору строительного подряда довольно часто доходят до арбитражного суда и могут рассматриваться в течении длительного времени. Даже если здание уже построено и сдано в эксплуатацию, не следует думать, что все волнения позади. Получив на руки акт приёма-передачи, новый хозяин должен зарегистрировать права собственности на жилплощадь, а для этого необходимо, чтобы дом был поставлен на кадастровый учёт. Но что делать, если застройщик не спешит оформлять новостройку должным образом?

Нарушения по договорам строительного подряда

Общий порядок

Согласно требованиям закона «О государственном кадастре недвижимости», поставить на учёт здание может не только застройщик, но и иные лица, в том числе участники долевого строительства. Однако на практике есть устоявшаяся последовательность действие: сначала застройщик регистрирует многоквартирный дом, затем собственники регистрируют расположенные в нём помещения, и только после этого оформляют права собственности. Иногда застройщик предлагал постановку на кадастровый учёт отдельных помещений в качестве дополнительной услуги, оплачиваемой отдельно. После этого порядок регистрации был несколько усложнён. Перечень необходимых документов содержит технический план здания. Форма этого документа подразумевает указание сведений о строении в целом, но не о конкретных помещениях, входящих в его состав. Возникла необходимость сопровождать заявление множеством технических планов: на каждое помещение в отдельности. Сталкиваясь с такой технически сложной и затратной задачей, застройщик нередко затягивает процесс постановки дома на кадастровый учёт, лишая дольщиков возможности зарегистрировать права собственности.

Иск по договору строительного подряда

Другие пути

Можно ли, с точки зрения закона, избежать составления множества технических планов? Формально – да, эти документы можно заменить разрешением на ввод в эксплуатацию, однако есть один нюанс. В разрешении на ввод в эксплуатацию нет информации о том, что недвижимость определяется как индивидуально-определённая вещь, а без такого упоминания поставить помещение на кадастровый учёт невозможно. Подводя итог, можно сказать, что данная норма на практике не работает и без составления технических планов на каждое конкретное помещение не обойтись. Обязан ли застройщик заботиться о решении этой задачи? Да, но при этом привлечь его к ответственности за уклонение от данной обязанности не получится – мер пресечения ни в одном законе не предусмотрено.

Для столичных застройщиков, правда, существует подзаконный акт, обязывающий предоставлять технические паспорта на безвозмездной основе, но речь идёт несколько о другом документе. Он необходим для правового оформления перепланировки, но не является кадастровым паспортом и не применим для регистрации в Росреестре. Если закон в данном аспекте не на стороне дольщика, то начинать с застройщиком арбитражные споры по договору строительного подряда в этом случае бессмысленно.

Преодолевая отказы

Ещё раз сформулируем задачу: необходимо оформить права собственности на квартиру, полученную по договору долевого строительства. Если застройщик не спешит ставить здание на кадастровый учёт, то остаётся лишь два способа решения поставленной задачи:

добавить в кадастр помещение до того, как дом поставлен на учёт; зарегистрировать права собственности в судебном порядке.

Действуя в первом направлении, придётся подготовить пакет документов. Речь не идёт о типовой процедуре, поэтому лучше своевременно проконсультироваться с юристом. Главное оружие в руках заявителя – исключение из общего правила постановки на кадастровый учёт, распространяющееся только на жилые многоквартирные дома. Суть его в том, что постановка на учёт отдельного помещения не должна совпадать по времени с регистрацией всего здания. Опираясь на это исключение, предоставляем в кадастровую палату заявление, прилагая к нему правоустанавливающие документы, доверенность на представителя организации и технический план квартиры. Последний документ можно заказать, воспользовавшись услугами компании, в штате которой найдётся больше одного кадастрового инженера. Если есть возможность, следует также приложить к заявлению технический план здания и копию разрешения на ввод в эксплуатацию. На практике выполнение этих требований не всегда возможно. Ссылаясь на данное обстоятельство, в кадастровой палате могут отказать в постановке помещения на учёт. Здесь споры по договору строительного подряда уступают место обжалованию неправомерных действий (или бездействия) регистрирующей инстанции. Начинаем судебный процесс, цель которого – принудить кадастровую палату к выполнению требований заявителя. Выиграв процесс, можно перейти к регистрации права собственности.

Признание права собственности в суде

Если доподлинно известно, что кадастровая палата на заявление о постановке помещения на учёт ответит отказом, и судебного разбирательства не избежать, то почему бы не добиваться сразу признания права собственности в суде? Такой подход также имеет основания, однако и он не гарантирует положительный результат. Действительно, даже если застройщик не выполнил свои обязательство по возведению жилого многоквартирного дома, или не получил разрешение на ввод в эксплуатацию, дольщик имеет право обратиться в суд для признания права собственности на долю в незавершенном строительстве. Дополнительным требованием в иске может быть постановка квартиры на кадастровый учёт.

Корректируем договор с застройщиком

О нововведениях в порядке постановки многоквартирных домов на кадастровый учёт заранее, на этапе оформления договора с застройщиком, догадаться было невозможно. Но сложившаяся ситуация может помочь тем компаниям, которые ещё не стали участниками долевого строительства, защитить себя от возможных неприятностей. На этапе заключения договора необходимо выяснить, кто и на каких условиях возьмёт на себя расходы по составлению технического плана дома и квартир. Эти условия должны быть прописаны в договоре. Ясность в данном вопросе выгодна для каждой из сторон.

строительные споры в арбитражном суде

Компромиссным вариантом может стать согласие застройщика на подготовку всех необходимых для постановки дома на кадастровый учет документов к определённому сроку, с условием последующей компенсации дольщиком понесённых застройщиком расходов. Верхний предел стоимости подобных услуг также необходимо обозначить, обсудив эту сумму с квалифицированными специалистами. Если по этому вопросу не удаётся достичь совместного решения, то можно предусмотреть в договоре возможность для дольщика самостоятельно заказать и представить застройщику необходимые документы. Чтобы устранить правовую неопределённость, нелишним будет также ввести ответственность застройщика за пропуск сроков постановки здания на кадастровый учёт, предусмотрев адекватную сумму ежедневно уплачиваемой неустойки. Возможно, наличие таких условий усложнит переговоры с застройщиком, но лучше потерять время на этапе заключения договора или даже отказаться от сделки, чем попав в неприятную ситуацию вести долгие споры по договору строительного подряда .

Подводя итоги

Изменения в порядке постановки на кадастровый учёт многоквартирных домов породили неоднозначную ситуацию, в результате чего под ударом оказались интересы компаний, инвестировавших средства в договора долевого строительства. Положение не является безвыходным и имеет ряд решений, подразумевающих те или иные действия дольщика. Какой способ действия выбрать – придётся решать в каждой конкретной ситуации, желательно проконсультировавшись с юристом, специализацией которого являются споры по договору строительного подряда .

Законодательные пробелы в описываемой области известны и существует ряд инициатив, направленных на их устранение. Пока желаемый результат не достигнут, но есть надежда, что ближайшие годы данная проблема останется в прошлом.